No ordenamento jurídico pátrio, a locação e o arrendamento são institutos contratuais que regulam a cessão do uso de bens de forma temporária, mas diferem em sua natureza e aplicação específica, embora parecidos, ambos possuem características próprias que devem ser compreendidas para sua correta utilização.
A locação é disciplinada pelo Código Civil (artigos 565 a 578) e pela Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991), quando se refere a imóveis urbanos.
Trata-se de um contrato bilateral e oneroso, pelo qual o locador cede ao locatário o uso e gozo de determinado bem, mediante pagamento de aluguel, podendo envolver tanto bens móveis quanto imóveis, sendo amplamente utilizada em contextos residenciais, comerciais e industriais.
O arrendamento, por sua vez, é uma figura contratual que se diferencia da locação pela sua finalidade e pelo regime jurídico aplicável. Destaca-se especialmente o arrendamento rural, regulado pelo Estatuto da Terra (Lei nº 4.504/1964) e pelo Decreto nº 59.566/1966, em que o proprietário de uma área rural cede seu uso ao arrendatário para exploração agrícola, pecuária, agroindustrial ou extrativa, mediante pagamento em dinheiro ou produtos.
Enquanto a locação tem como foco o uso temporário do bem sem relação direta com produção ou exploração econômica, o arrendamento está vinculado à atividade produtiva ou à utilização com opção de aquisição.
Atualmente, ambos contratos estão sujeitos a tributações que variam conforme a natureza do contrato e o perfil do contribuinte.
Locação de Imóveis:
Arrendamento Rural:
Com a aprovação da Emenda Constitucional nº 132/2023 e o avanço do PLP 68/2024, a reforma tributária trará mudanças significativas na tributação de contratos de locação e arrendamento.
Embora os tributos incidentes sobre o patrimônio e a renda, incidentes sobre as receitas oriundas com a locação e o arrendamento, sejam mantidos, a reforma introduz a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) e o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), que passarão a incidir sobre a receita gerada por esses contratos.
Anteriormente, essas operações não estavam sujeitas a tributos sobre consumo, como o ICMS e o ISS, devido à ausência de circulação de mercadorias ou prestação de serviços, contudo, com a reforma, a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) e o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) passam a incidir sobre as receitas provenientes dessas atividades.
O Projeto de Lei Complementar nº 68, de 2024, que regulamenta a Emenda Constitucional nº 132 (ainda em trâmite no Congresso Nacional) estabelece que o IBS e a CBS incidem sobre operações com bens e serviços, incluindo aquelas realizadas no âmbito de contratos de locação e arrendamento:
Art. 4º O IBS e a CBS incidem sobre:
II – locação;
VII – arrendamento, inclusive mercantil; e
Além disso, o PLP em questão estabelece que as alíquotas do IBS e da CBS serão fixadas pelos entes federativos, de acordo com o artigo 14, cabendo à União determinar a alíquota da CBS e a Estados e Municípios regulamentarem o IBS, para locação e arrendamento de bens imóveis, a legislação prevê redutores específicos, aplicando-se uma alíquota efetiva reduzida em até 60% em relação à alíquota padrão, buscando minimizar os impactos da reforma.
Contudo, ainda que existam esses redutores, a inclusão de locação e arrendamento na base de cálculo do IBS e da CBS aumenta a carga tributária geral dessas operações, especialmente para contribuintes que anteriormente só recolhiam Imposto de Renda.
Antes da reforma, as operações de locação e arrendamento eram tributadas apenas pelo Imposto de Renda, com alíquotas progressivas para pessoas físicas (até 27,5%) e alíquotas proporcionais para pessoas jurídicas, dependendo do regime de tributação.
Agora, essas receitas estão sujeitas, além do Imposto de Renda, ao IBS e à CBS, cujas alíquotas efetivas podem alcançar cerca de 10,8%, considerando os redutores aplicáveis.
Por exemplo, uma pessoa física que receba R$ 10.000,00 mensais em aluguéis pagava cerca de 15% de Imposto de Renda após deduções. Com a nova incidência, o custo tributário total poderá ultrapassar 25%, dependendo das alíquotas definidas por Estados e Municípios para o IBS.
Para concluir, digamos que a reforma tributária visa simplificar o sistema tributário brasileiro, mas, na verdade, impõe desafios significativos aos contribuintes, em especial àqueles que realizam atividades de locação e arrendamento, pois, a ampliação da base tributável com a inclusão do IBS e da CBS, aumenta desproporcionalmente a carga tributária, exigindo planejamento fiscal rigoroso para evitar ônus desproporcionais.
Gabriel Barbosa Corrêa, sócio fundador do escritório Conforte & Barbosa e pós-graduando em Direito Tributário pelo Instituto Brasileiro de Estudos Tributários (IBET/MS).
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